Kako izbjeći porez na nekretnine u skladu sa zakonom

Porez na nekretnine postao je jedna od najvažnijih tema za vlasnike stanova, kuća i investicijskih nekretnina u Hrvatskoj. Od uvođenja novog sustava oporezivanja nekretnina početkom 2025. godine brojni građani se pitaju kako izbjeći porez na nekretnine?

Kratki odgovor glasi: da, ali samo u slučajevima koje zakon izričito dopušta.

Važno je odmah razlikovati dvije stvari:

• zakonitu poreznu optimizaciju
• nezakonito izbjegavanje poreza

Prvo je dopušteno i često potpuno legitimno. Drugo može dovesti do poreznih korekcija, kamata i drugih vrlo negativnih posljedica.

U ovom vodiču objašnjavamo kako zakon funkcionira u praksi i u kojim situacijama je moguće smanjiti ili izbjeći porez na nekretnine u skladu s propisima.

Što je porez na nekretnine i kada nastaje porezna obveza?

Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. kao zamjena za dotadašnji porez na kuće za odmor. Radi se o godišnjem lokalnom porezu koji se obračunava prema korisnoj površini nekretnine. Raspon oporezivanja iznosi od 0,60 do 8,00 EUR po četvornom metru, dok konačnu odluku donosi grad ili općina na čijem se području nekretnina nalazi.

Drugim riječima, dvije identične nekretnine mogu imati različitu poreznu obvezu ovisno o tome gdje se nalaze.

Porezna obveza u pravilu nastaje kada su ispunjeni zakonski uvjeti za oporezivanje određene nekretnine i kada ne postoji primjenjivo oslobođenje.

Što znači zakonita porezna optimizacija kod nekretnina?

Kada korisnici pretražuju pojam „kako izbjeći porez na nekretnine“, vrlo često zapravo ne traže način izbjegavanja zakonskih obveza, nego žele razumjeti postoji li mogućnost da zakon predviđa iznimke ili povoljniji tretman.

Morate znati razlikovati tri potpuno različite situacije:

1. zakonito korištenje poreznih oslobođenja
2. porezno planiranje i optimizacija
3. nezakonito izbjegavanje poreza

Zakonita porezna optimizacija podrazumijeva korištenje prava koja zakon već predviđa. Primjerice, ako određena nekretnina ispunjava uvjete za oslobođenje ili ako postoji mogućnost pravilne prijave načina korištenja nekretnine, vlasnik ima pravo koristiti takve pogodnosti.

S druge strane, davanje netočnih podataka, formalno prijavljivanje prebivališta bez stvarnog korištenja nekretnine ili prikrivanje okolnosti može predstavljati porezni rizik.

Kod većih portfelja nekretnina porezno planiranje unaprijed često ima puno veći učinak od naknadnog pokušaja smanjenja obveza.

Kako mogu izbjeći porez na nekretnine

Ne postoji univerzalni način kojim se svaki vlasnik može osloboditi poreza na nekretnine.

Međutim, postoje situacije u kojima:

1. porezna obveza uopće ne nastaje
2. vlasnik ostvaruje oslobođenje
3. određena nekretnina ne ulazi u oporezivu kategoriju

To je ključna razlika između zakonite optimizacije i pokušaja prikrivanja stvarnog korištenja nekretnine.

Kod odvjetničkog savjetovanja upravo je analiza konkretne situacije često važnija od samog pitanja “postoji li porez”.

Kada se porez na nekretnine ne plaća?

Prema aktualnim pravilima, porez se ne plaća automatski za svaku nekretninu.

Jedan od najvažnijih slučajeva oslobođenja odnosi se na nekretnine koje služe za stalno stanovanje vlasnika i njegove obitelji. Porezna uprava je dodatno pojasnila da građani ne trebaju poduzimati dodatne radnje ako žive u nekretnini i podaci su točni, osim ako je došlo do promjena koje utječu na oporezivanje.

Drugi primjeri mogućeg oslobođenja uključuju nekretnine koje objektivno nisu podobne za stanovanje, određene posebne zakonske situacije te slučajeve predviđene lokalnim odlukama.

Imajte na umu da oslobođenje ne nastaje automatski samo zato što vlasnik smatra da bi ga trebao imati.

Kako dokazati da nekretnina služi za stalno stanovanje?

Jedna od najčešćih zabluda jest da je prijavljeno prebivalište dovoljno. U praksi se procjenjuje šira slika.

Moguće okolnosti koje mogu biti relevantne uključuju:

• prijavljeno prebivalište
• stvarno korištenje nekretnine
• režijske troškove
• druge administrativne podatke

Drugim riječima, formalna prijava bez stvarnog korištenja ne mora biti dovoljna.

Zbog toga je važno voditi računa o dosljednosti podataka.

Može li prazna nekretnina izbjeći porez?

Vrlo često vlasnici pretpostavljaju da nekretnina koja se ne koristi automatski ne podliježe porezu.

To nije nužno točno.

Ključno pitanje nije koristi li se nekretnina, nego:

• u koju kategoriju ulazi
• postoji li zakonsko oslobođenje
• može li se dokazati razlog nekorištenja

Ako je nekretnina trajno neupotrebljiva za stanovanje, to može biti relevantna okolnost — ali zahtijeva odgovarajuće dokazivanje.

Kako zakonito smanjiti porez kroz pravilnu prijavu podataka?

Velik broj poreznih obveza ne proizlazi iz same nekretnine, nego iz netočnih ili neažuriranih podataka.

Zato je važno pravodobno prijaviti promjenu namjene, promjenu površine te okolnosti koje utječu na oslobođenje.

Za 2026. godinu Porezna uprava je posebno naglasila važnost prijave promjena radi ostvarivanja oslobođenja.

Može li prijenos vlasništva smanjiti porez na nekretninu?

Pitanje prijenosa vlasništva često se pojavljuje u praksi.

Međutim, prijenos vlasništva sam po sebi nije automatski način izbjegavanja poreza.

Potrebno je analizirati vrstu prijenosa, porezne posljedice te druga povezivanja među osobama.

Primjerice, darovanje nekretnine ili nasljeđivanje imaju zasebna pravila oporezivanja i oslobođenja.

Kod nepravilnog planiranja može nastati potpuno druga porezna obveza.

Kako izbjeći dvostruko oporezivanje nekretnina?

Velik broj vlasnika miješa nekoliko različitih poreza:

1) Porez na nekretnine

Godišnji lokalni porez na vlasništvo.

2) Porez na promet nekretnina

Porez od 3 % koji se u pravilu plaća kod stjecanja nekretnine.

3) PDV kod kupnje

Primjenjuje se kod određenih transakcija koje podliježu PDV-u umjesto porezu na promet nekretnina.

Razumijevanje razlike često je prvi korak prema zakonitoj optimizaciji.

Može li kupnja prve nekretnine pomoći smanjiti porez?

Iako se ovo ne odnosi na godišnji porez na nekretnine, vrijedi spomenuti aktualni sustav povrata poreza za mlade.

Državljani RH mlađi od 45 godina koji kupuju prvu stambenu nekretninu mogu, pod propisanim uvjetima, ostvariti:

• povrat cijelog poreza na prvu nekretninu
• ili povrat do 50 % PDV-a.

Ne radi se o oslobođenju od godišnjeg poreza, ali može značajno smanjiti ukupni trošak stjecanja.

Najčešće pogreške zbog kojih ljudi nepotrebno plaćaju porez

U praksi se redovito pojavljuju iste pogreške.

Najčešće su:

• neprijavljivanje promjena
• pretpostavku da je prebivalište dovoljno
• nepoznavanje lokalnih odluka
• zanemarivanje rokova prijave i plaćanja

Takve pogreške često dovode do situacije da vlasnik plaća porez koji je možda mogao zakonito izbjeći.

Što Porezna uprava može provjeravati?

Porezna tijela imaju pravo provjeravati podatke koji utječu na oporezivanje.

To može uključivati:

• korištenje nekretnine
• prijavljene podatke
• okolnosti na temelju kojih se traži oslobođenje

U slučaju nepravilnosti moguće su korekcije poreza, dodatni obračuni te povrat nepravilno ostvarenih pogodnosti.

Trebate li angažirati odvjetnika?

Kod jedne nekretnine i jednostavne situacije to često nije potrebno.

Međutim, pravna analiza ima smisla kada postoji:

• više nekretnina
• investicijski portfelj
• prijenos vlasništva
• porezni spor

Pravilno strukturiranje odnosa unaprijed često je jeftinije od naknadnog rješavanja problema.

Kako izbjeći porez na nekretnine – FAQ

Može li se potpuno izbjeći porez na nekretnine?
Samo u slučajevima koje zakon izričito dopušta.

Plaća li se porez ako živim u nekretnini?
U određenim slučajevima nekretnina za stalno stanovanje može biti oslobođena.

Je li prebivalište dovoljno za oslobođenje?
Ne nužno — može se procjenjivati stvarno korištenje.

Može li prazna nekretnina biti oslobođena?
Ne automatski. Potrebno je analizirati konkretne okolnosti.

Mogu li prijenosom vlasništva izbjeći porez?
Prijenos vlasništva ima vlastita porezna pravila i ne znači automatsko oslobođenje.

Pitate kako izbjeći porez na nekretnine? Obavezno se pridržavajte zakona!

Ne postoji univerzalna formula za izbjegavanje poreza na nekretnine.

Međutim, postoje zakonita oslobođenja i situacije u kojima porezna obveza ne nastaje.

Kod nekretnina razlika između zakonite optimizacije i poreznog rizika često je upravo u detaljima.