Povrat poreza na prvu nekretninu u Hrvatskoj: pravni okvir, uvjeti i stvarne mogućnosti

Kupnja prve nekretnine jedno je od najvažnijih imovinskopravnih pitanja za građane Republike Hrvatske. Od 1. lipnja 2025. godine provodi se program kojim se mladim osobama do 45 godina omogućuje povrat do 50% plaćenog PDV-a kod kupnje stana ili gradnje kuće ili povrat 100% plaćenog poreza na prvu nekretninu.

Za provedbu mjere nadležna je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), koja od početka lipnja zaprima zahtjeve građana.

Mjera se primjenjuje na ugovore i račune izdane nakon 1. siječnja 2025. godine.

Koji se porez plaća pri kupnji nekretnine?

Pri kupnji nekretnine u Republici Hrvatskoj u pravilu dolaze u obzir dvije vrste poreznog opterećenja:

1. Porez na promet nekretnina (PPN)
2. Porez na dodanu vrijednost (PDV)

Njihova primjena međusobno se isključuje. Na isti pravni posao ne plaća se istodobno i PPN i PDV.

Porez na promet nekretnina (PPN)

Prema važećem zakonskom okviru Zakona o porezu na promet nekretnina:

• predmet oporezivanja je promet nekretnina (čl. 4. Zakona)
• porezni obveznik je stjecatelj (kupac)
• porezna stopa iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine

Ovaj porez najčešće se plaća kod kupnje „rabljene“ nekretnine od fizičke osobe ili pravne osobe koja nije u sustavu PDV-a za taj promet.

Porez na dodanu vrijednost (PDV)

Prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, kod kupnje novogradnje od investitora (pravne osobe u sustavu PDV-a):

• na isporuku nove građevine obračunava se PDV (u pravilu 25%)
• kupac u tom slučaju ne plaća porez na promet nekretnina

PDV je već uključen u kupoprodajnu cijenu.

Tko ima pravo na povrat poreza na prvu nekretninu?

Pravo mogu ostvariti osobe koje kumulativno ispunjavaju sljedeće uvjete:

• moraju biti državljani Republike Hrvatske

• moraju imati sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. godine

• moraju biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva

• moraju imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine za koju traže povrat i u njoj stvarno boraviti (zajedno s članovima uže obitelji navedenima u zahtjevu)

• moraju imati dokaz o plaćenom porezu:

  • potvrdu o plaćenom porezu na promet nekretnina, ili

  • račun s iskazanim PDV-om izdan nakon 1. siječnja 2025.

Koliko iznosi povrat poreza na prvu nekretninu?

• Kod kupnje od fizičke osobe (plaća se porez na promet nekretnina prema Zakon o porezu na promet nekretnina): povrat može iznositi cijeli plaćeni porez (3%)

• Kod kupnje novogradnje od investitora (PDV prema Zakon o porezu na dodanu vrijednost):  povrat može iznositi do 50% plaćenog PDV-a

Uvjeti za povrat poreza kod gradnje obiteljske kuće

Za gradnju obiteljske kuće primjenjuju se sljedeći uvjeti:

• državljanstvo RH

• dob do 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva

• prijavljeno prebivalište i stvarni boravak u kući (uključujući članove uže obitelji)

• uporabna dozvola mora postati pravomoćna nakon 1. siječnja 2025.

• mora postojati:

  • ugovor o građenju

  • račun ili situacija ovjerena od nadzornog inženjera

  • dokaz o plaćenom PDV-u

  • plaćeni računi za projektiranje i nadzor s obračunatim PDV-om

U ovom slučaju povrat se odnosi na dio plaćenog PDV-a.

Povrat poreza na prvu nekretninu: površina nekretnine i ograničenja kvadrature

Jedan od ključnih uvjeta kod povrata poreza na prvu nekretninu jest odgovarajuća kvadratura nekretnine.

Nekretnina može biti do 50% veća od propisane kvadrature, ali će se povrat obračunavati prema zakonom propisanoj kvadraturi.

A) Stanovi

Ako kupite stan od 120 m² kao tročlana obitelj, pravo na povrat poreza na prvu nekretninu postoji jer je dopušteno do 120 m², ali povrat se obračunava prema osnovici od 80 m².

B) Obiteljske kuće

Za kuće su kvadrature uvećane za 50% u odnosu na stanove, uzimajući u obzir dodatne unutarnje prostorije.

I ovdje vrijedi pravilo: dopuštena je 50% veća površina za podnošenje zahtjeva, ali se povrat računa prema osnovnoj (propisanoj) kvadraturi.

Cijena nekretnine i ograničenja prema lokalnom prosjeku

Cijene nekretnina značajno se razlikuju diljem Hrvatske. Studiju prosječnih cijena za 2025. godinu izradio je Ekonomski institut u Zagrebu, te su utvrđene prosječne cijene za svaku jedinicu lokalne samouprave.

Dok se razmatra pravo na povrat poreza na prvu nekretninu, vrijede sljedeća pravila:

1. dopušta se kupoprodajna cijena do 50% viša od lokalnog prosjeka

2. ako je plaćena cijena viša od dopuštene, povrat se obračunava prema utvrđenoj lokalnoj prosječnoj cijeni

3. ako je plaćena cijena niža od prosjeka, obračun se vrši prema stvarno postignutoj cijeni

Time se ograničava maksimalni iznos subvencionirane osnovice.

Povrat poreza na prvu nekretninu i informativni izračun

Građani mogu dobiti procjenu povrata putem službenog kalkulatora dostupnog kroz sustav nadležnog tijela.

Važno je naglasiti da je riječ o informativnom izračunu. Konačnu odluku donosi APN na temelju dostavljene dokumentacije i provjere ispunjenja svih zakonskih uvjeta.

Povrat poreza na prvu nekretninu je prilika koju ne biste smjeli propustiti 

Od 1. lipnja 2025. uvedena je značajna porezna mjera za mlade osobe do 45 godina koje kupuju ili grade svoju prvu nekretninu.

Međutim, uzmite u obzir da pravo na povrat nije automatsko, ovisi o ispunjenju svih uvjeta, podliježe ograničenjima kvadrature i cijene te zahtijeva urednu i potpunu dokumentaciju.

S obzirom na kompleksnost uvjeta (posebno u dijelu dokazivanja prebivališta, utvrđivanja kvadrature i obračuna cijene prema lokalnom prosjeku), preporučuje se prethodna pravna analiza stručnjaka prije podnošenja zahtjeva.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.