Učestalo klijenti razmatraju investiranje u nekretnine u Hrvatskoj te pritom traže pravno praćenje odvjetnika kod takvog ulaganja, koje se pretežito smatra stabilnim i dugoročnim oblikom investicije, a samim time ulagačima daje osjećaj sigurnosti.

Takav stav najčešće se temelji na rastu vrijednosti nekretnina u posljednjih nekoliko godina te na prihodu od najma, koji se percipira kao postojan i predvidiv.

Povrat na investiciju – nije uvijek presudna brojka

Pitanje prinosa na investiciju (je li riječ o bruto 5 % godišnje, više ili manje) predstavlja zasebnu temu i nije predmet ovog osvrta. U odvjetničkoj praksi, naš je prvi zadatak da zajedno s klijentom jasno definiramo cilj ulaganja.

Primjerice:

• nekretnina namijenjena budućem najmu
• građevinsko zemljište s namjerom gradnje kuće ili skladišta
• obiteljska ili sekundarna nekretnina za osobno korištenje i uživanje

Svaki od tih ciljeva nosi različite pravne i porezne implikacije.

Porezni i pravni aspekt ulaganja u nekretnine

Porezni aspekt ulaganja u nekretnine svakako je značajan i uključuje:

• porez na promet nekretnina
• porez na dodanu vrijednost (PDV)
• buduće oporezivanje prilikom prodaje (PDV, porez na dohodak)
• razliku u poreznom tretmanu ovisno o tome prodaje li se nekretnina prije ili nakon proteka dvije godine od stjecanja

Iako je danas velik dio odvjetničke provjere digitaliziran – od provjere građevinskih zona do uvida u zemljišne knjige – i dalje se susrećemo s:

• netočnim ili lažnim lokacijskim informacijama
• nepredviđenim i izvanrednim troškovima

Primjerice, u praksi se događa da investitor tek naknadno sazna za obvezu financiranja infrastrukture, poput zamjene vodovodne cijevi u duljini od više kilometara, kako bi se omogućio priključak na vodovod za buduću građevinu.

Institucionalni investitori

Za tzv. institucionalne investitore u nekretnine nemam posebnih savjeta – oni već poznaju tržište i procese. U tim slučajevima odvjetnička uloga najčešće je operativna, odnosno usmjerena na pravnu provjeru i strukturiranje same transakcije.

Kako odlučiti je li ulaganje u nekretninu pravi izbor za vas?

Za sve ostale koji razmatraju ulaganje u građevinsko zemljište, gradnju ili kupnju nekretnine radi najma, odluku bih sažeo u sljedećih pet točaka:

1. Ako ste praktični i jednostavni u donošenju odluka – gradnja može biti dobar izbor.
2. Ako ste srednjih godina ili stariji, rentijerstvo je često pogodnije nego u mlađoj životnoj dobi.
3. Ako želite „vidjeti“ svoju investiciju, nekretnine su prirodan izbor.
4. Ako težite osjećaju investicijske sigurnosti, kupnja nekretnine često pruža upravo to.
5. Ako tražite ulaganje koje vam je blisko i razumljivo, nekretnine su često najlogičnija opcija.

Investicija nije samo matematika

Ovaj osvrt ponajprije je namijenjen onima koji tvrde da je investicija isključivo matematika budućnosti. Iako su brojke važne, prilikom odlučivanja o ulaganju u nekretnine jednako je važno prepoznati vlastiti karakter, sklonosti i očekivanja.

Krešimir Planinić, odvjetnik

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.