Kupnja prve nekretnine jedno je od najvažnijih imovinskopravnih pitanja za građane Republike Hrvatske. U javnosti se često koristi izraz „povrat poreza na prvu nekretninu“, no važno je odmah naglasiti: hrvatsko porezno zakonodavstvo ne poznaje opće i automatsko pravo na povrat poreza samo zato što kupac stječe svoju prvu nekretninu.

Porezni tretman ovisi o vrsti nekretnine, pravnom statusu prodavatelja te konkretnim okolnostima pravnog posla. U nastavku donosimo precizan pregled važećeg pravnog okvira i situacija u kojima povrat poreza može (ili ne može) doći u obzir.

Koji se porez plaća pri kupnji nekretnine?

Pri kupnji nekretnine u Republici Hrvatskoj u pravilu dolaze u obzir dvije vrste poreznog opterećenja:

1. Porez na promet nekretnina (PPN)
2. Porez na dodanu vrijednost (PDV)

Njihova primjena međusobno se isključuje. Na isti pravni posao ne plaća se istodobno i PPN i PDV.

Porez na promet nekretnina (PPN)

Prema važećem zakonskom okviru Zakona o porezu na promet nekretnina:

• predmet oporezivanja je promet nekretnina (čl. 4. Zakona)
• porezni obveznik je stjecatelj (kupac)
• porezna stopa iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine

Ovaj porez najčešće se plaća kod kupnje „rabljene“ nekretnine od fizičke osobe ili pravne osobe koja nije u sustavu PDV-a za taj promet.

Porez na dodanu vrijednost (PDV)

Prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, kod kupnje novogradnje od investitora (pravne osobe u sustavu PDV-a):

• na isporuku nove građevine obračunava se PDV (u pravilu 25%)
• kupac u tom slučaju ne plaća porez na promet nekretnina

PDV je već uključen u kupoprodajnu cijenu.

Postoji li pravo na povrat poreza zato što je riječ o „prvoj nekretnini“?

Važno je naglasiti:

Hrvatsko zakonodavstvo ne propisuje opće oslobođenje ni automatski povrat poreza samo zato što kupac stječe svoju prvu nekretninu.

Pojam „prva nekretnina“ nije samostalan poreznopravni institut u okviru važećeg Zakona o porezu na promet nekretnina niti Zakona o PDV-u.

U praksi, to znači da:

1. činjenica da kupac ranije nije bio vlasnik nekretnine
2. činjenica da se nekretnina koristi za stanovanje
3. činjenica da kupac prijavi prebivalište na toj adresi

— same po sebi ne stvaraju pravo na povrat poreza.

Kada je povrat poreza na prvu nekretninu ipak moguć?

Iako ne postoji povrat temeljem „statusa prve nekretnine“, povrat poreza moguć je u određenim pravno utemeljenim situacijama.

Prema pravilima Općeg poreznog zakona, povrat poreza moguć je ako je porez:

• plaćen bez pravne osnove
• više plaćen nego što je trebalo
• naknadno otpala osnova oporezivanja

Primjeri iz prakse:

1. Raskid ugovora o kupoprodaji

Ako je:

• kupoprodajni ugovor raskinut,
• poništen ili utvrđen ništetnim,

a vlasništvo nije preneseno ili je vraćeno, moguće je tražiti povrat uplaćenog poreza uz odgovarajuću dokumentaciju.

2. Poništenje poreznog rješenja

Ako je u žalbenom ili upravnom postupku utvrđeno da je porez pogrešno obračunan.

3. Dvostruko oporezivanje

Ako je došlo do pogrešne kvalifikacije pravnog posla.

U svim navedenim slučajevima radi se o povratu zbog nezakonitosti ili pogreške, a ne zbog činjenice da je riječ o prvoj nekretnini.

Povrat PDV-a kod kupnje prve nekretnine – postoji li?

Kod kupnje novogradnje od investitora, kupac plaća cijenu s uključenim PDV-om.

Prema važećem sustavu PDV-a:

• krajnji kupac (fizička osoba) nema pravo na odbitak pretporeza
• PDV predstavlja konačan trošak

Zakonom o PDV-u nisu propisana opća prava fizičkih osoba na povrat PDV-a pri kupnji prve nekretnine.

Eventualne porezne pogodnosti moguće su isključivo ako su propisane posebnim zakonima ili prijelaznim programima (koji su vremenski ograničeni).

Državne subvencije nisu isto što i povrat poreza

U javnosti se često miješa povrat poreza s državnim programima subvencioniranja stambenih kredita.

Primjerice, programe subvencioniranja kredita provodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Takvi programi:

• subvencioniraju dio rate stambenog kredita
• ne predstavljaju povrat poreza
• ne utječu na obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina ili PDV-a

Stoga je pravno netočno izjednačavati subvenciju kredita s poreznim oslobođenjem.

Povrat poreza na prvu nekretninu: najčešće zablude

„Ako kupujem prvi stan, oslobođen sam poreza.“

Ne. Takvo opće oslobođenje nije propisano važećim Zakonom o porezu na promet nekretnina.

„Ako sam mlađi od 45 godina, imam pravo na povrat.“

Dob kupca sama po sebi ne predstavlja poreznu osnovu za povrat.

„Ako prijavim prebivalište, porez će mi biti vraćen.“

Prijava prebivališta ne utječe na nastanak porezne obveze.

„Ako kupujem od investitora, mogu tražiti povrat PDV-a.“

Fizičke osobe nemaju pravo na povrat PDV-a, osim ako posebnim zakonom nije drukčije propisano.

Što ako smatrate da imate pravo na povrat?

Ako postoje okolnosti koje bi mogle opravdati povrat poreza (npr. raskid ugovora), potrebno je:

1. Analizirati kupoprodajni ugovor
2. Analizirati porezno rješenje
3. Provjeriti rokove za žalbu
4. Po potrebi pokrenuti upravni spor

Pravni temelj za sudsku zaštitu jest Zakon o upravnim sporovima.

Rokovi i procesne pretpostavke strogo su propisani te propuštanje rokova može dovesti do gubitka prava na pravnu zaštitu.

Povrat poreza na prvu nekretninu nije zakonski utemeljen

Izraz „povrat poreza na prvu nekretninu“ u pravnom smislu ne predstavlja samostalno pravo propisano hrvatskim zakonodavstvom. Porezna obveza ovisi o: vrsti nekretnine, statusu prodavatelja te poreznoj kvalifikaciji pravnog posla.

Povrat poreza moguć je isključivo ako je porez:

• nezakonito obračunan
• plaćen bez pravne osnove
• ili je naknadno otpala osnova oporezivanja

Svaki pravni posao vezan uz nekretnine ima svoje specifičnosti, osobito u pogledu poreznog tretmana, rokova i procesnih pravila.

Prije podnošenja zahtjeva za povrat poreza ili pokretanja postupka preporučuje se detaljna pravna analiza ugovora i poreznog rješenja kako bi se izbjegli dodatni troškovi i procesni rizici.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.