Porez na nekretnine iz 2025. - Koliko iznosi i tko ga mora platiti?

Od 1. siječnja 2025. godine u Hrvatskoj je uveden novi oblik oporezivanja nekretnina, porez na nekretnine, koji je zamijenio dotadašnji porez na kuće za odmor. Ova promjena predstavlja jednu od značajnijih poreznih reformi u području oporezivanja imovine u posljednjih nekoliko godina.

Porez na nekretnine reguliran je Zakon o lokalnim porezima, a njegova osnovna svrha je povećanje prihoda jedinica lokalne i regionalne samouprave te pravednije raspoređivanje poreznog tereta između vlasnika nekretnina.

Za razliku od poreza na promet nekretnina koji se plaća jednokratno prilikom kupnje nekretnine, porez na nekretnine predstavlja godišnji porez koji se obračunava na temelju korisne površine nekretnine.

Zakonom je propisan raspon poreza od:

• 0,60 eura po m² (minimalni iznos)

• 8,00 eura po m² (maksimalni iznos)

Točan iznos poreza određuje jedinica lokalne samouprave (grad ili općina) na čijem se području nekretnina nalazi.

U ovom članku detaljno objašnjavamo:

• što je porez na nekretnine

• koliko iznosi porez na nekretnine u 2026. godini

• tko mora plaćati porez

• na koje se nekretnine porez odnosi

• kako se porez obračunava

• koje su moguće iznimke.

Što je porez na nekretnine?

Porez na nekretnine predstavlja lokalni porez koji se plaća na vlasništvo određenih nekretnina, a njegova visina ovisi o površini nekretnine i odluci lokalne samouprave.

Pravna osnova za ovaj porez nalazi se u Zakonu o lokalnim porezima, koji definira:

1. porezne obveznike

2. način obračuna poreza

3. ovlasti lokalnih jedinica

4. raspodjelu prihoda od poreza.

Uvođenje poreza na nekretnine dio je šire porezne reforme kojom se nastoji:

• povećati fiskalna autonomija lokalne samouprave

• osigurati stabilni prihodi za gradove i općine

• smanjiti ovisnost lokalnih proračuna o porezu na dohodak.

Prihod od poreza na nekretnine dijeli se između gradova i općina – 80 % prihoda i županija – 20 % prihoda.

Time se omogućuje financiranje lokalne infrastrukture, komunalnih projekata i javnih usluga.

Kada je uveden porez na nekretnine?

Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. godine kao zamjena za porez na kuće za odmor.

Do kraja 2024. godine u Hrvatskoj se primjenjivao porez na kuće za odmor, koji su gradovi i općine mogli odrediti u rasponu od 0,60 € po m² do 5,00 € po m².

Međutim, novim zakonskim izmjenama uveden je širi sustav oporezivanja nekretnina.

Glavne promjene uključuju:

• obveznu primjenu poreza u svim jedinicama lokalne samouprave

• povećanje maksimalnog poreza na 8 € po m²

• raspodjelu prihoda između općine/grada i županije.

Prema podacima koje su jedinice lokalne samouprave dostavile Porezna uprava, porez na kuće za odmor već je 2024. godine bio široko primjenjivan u turističkim područjima, što je poslužilo kao temelj za novi model oporezivanja nekretnina.

Koliki je porez na nekretnine u 2026. godini?

U 2026. godini porez na nekretnine obračunava se prema pravilima propisanim Zakonom o lokalnim porezima.

Zakonom je određen raspon poreza:

• minimalno 0,60 € po m²

• maksimalno 8,00 € po m²

Međutim, stvarni iznos poreza ovisi o odluci lokalne samouprave.

Gradovi i općine mogu odrediti različite stope poreza ovisno o:

• lokaciji nekretnine

• starosti objekta

• infrastrukturnoj opremljenosti

• dostupnosti sadržaja

• atraktivnosti lokacije.

Primjerice, u turistički atraktivnim područjima porez može biti znatno viši nego u ruralnim područjima.

Kako se obračunava porez na nekretnine?

Porez na nekretnine obračunava se prema jednostavnoj formuli:

korisna površina nekretnine × porezna stopa po m²

Primjer obračuna:

Stan površine 70 m²
Porezna stopa u gradu: 3 € po m²

70 × 3 € = 210 € godišnje

Kod obračuna poreza uzima se korisna površina nekretnine, koja je najčešće upisana u zemljišnim knjigama ili katastarskoj evidenciji.

Podatke o nekretninama prikupljaju lokalne jedinice, katastar i zemljišne knjige.

Tko mora plaćati porez na nekretnine?

Porez na nekretnine plaća vlasnik nekretnine, odnosno osoba koja je upisana kao vlasnik u zemljišnim knjigama.

U slučaju suvlasništva, porez se raspodjeljuje između suvlasnika razmjerno njihovom vlasničkom udjelu.

Porezni obveznici mogu biti:

• fizičke osobe

• pravne osobe

• domaći ili strani državljani koji posjeduju nekretninu u Hrvatskoj.

Porez na nekretnine se najčešće odnosi na:

• drugu nekretninu

• kuće za odmor

• apartmane

• prazne stanove

• nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje.

Na koje se nekretnine porez odnosi?

Porez na nekretnine može se odnositi na različite vrste nekretnina, uključujući:

• stanove

• obiteljske kuće

• vikendice

• apartmane

• poslovne prostore.

U praksi se porez najčešće primjenjuje na nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje, poput turističkih apartmana, vikendica i investicijskih stanova.

U mnogim slučajevima upravo će druga nekretnina biti predmet oporezivanja.

Postoje li iznimke od plaćanja poreza na nekretnine?

Zakon predviđa određene situacije u kojima se porez ne mora plaćati.

Primjeri mogućih izuzeća mogu uključivati:

• nekretnine koje služe za stalno stanovanje vlasnika

• nekretnine koje su neuseljive ili oštećene

• nekretnine koje se koriste za javne ili društvene svrhe.

Točne uvjete za izuzeće određuju zakon te odluke lokalne samouprave.

Razlika između poreza na nekretnine i poreza na promet nekretnina

Građani često miješaju dva različita poreza:

1. porez na promet nekretnina

2. porez na nekretnine.

Porez na promet nekretnina reguliran je Zakon o porezu na promet nekretnina.

Osnovne razlike:

Najvažnija razlika: porez na promet nekretnina plaća se jednokratno, dok se porez na nekretnine plaća godišnje.

Tko određuje visinu poreza?

Visinu poreza na nekretnine određuju gradovi i općine.

Svaka jedinica lokalne samouprave donosi vlastitu odluku o:

• visini poreza

• načinu obračuna

• eventualnim izuzećima.

Prihodi od poreza dijele se između:

• grada/općine (80 %)

• županije (20 %).

Kada se plaća porez na nekretnine?

Porez na nekretnine plaća se na temelju poreznog rješenja koje izdaje nadležno tijelo.

U praksi postupak izgleda ovako:

1. lokalna samouprava utvrđuje porez

2. izdaje se porezno rješenje

3. vlasnik nekretnine dobiva obavijest

4. porez se plaća u roku navedenom u rješenju.

Što se događa ako se porez ne plati?

Ako porezni obveznik ne plati porez u propisanom roku, mogu nastupiti pravne posljedice.

Postupak naplate provodi se prema Općem poreznom zakonu.

Moguće posljedice uključuju:

• obračun zateznih kamata

• pokretanje postupka prisilne naplate

• ovrhu na imovini.

Kako provjeriti koliki je porez na nekretninu?

Visinu poreza moguće je provjeriti:

1. na službenim stranicama grada ili općine

2. u lokalnim odlukama o porezima

3. putem poreznog rješenja.

Također možete zatražiti informaciju od nadležnog poreznog tijela.

Kako se pripremiti za porez na nekretnine?

Vlasnici nekretnina trebali bi obratiti pozornost na nekoliko važnih koraka:

1. provjeriti točnu kvadraturu nekretnine

2. provjeriti lokalnu poreznu stopu

3. pratiti odluke lokalne samouprave

4. planirati troškove u godišnjem proračunu.

U složenijim situacijama, poput suvlasništva ili investicijskih nekretnina, preporučuje se pravno savjetovanje.

Najbitnije je pratiti promjene propisa i nove odluke

Porez na nekretnine uveden je u Hrvatskoj 1. siječnja 2025. godine kao zamjena za porez na kuće za odmor.

U 2026. godini porez se obračunava prema pravilima propisanim Zakonom o lokalnim porezima, a njegova visina kreće se između 0,60 € i 8,00 € po kvadratnom metru.

Točan iznos poreza određuju gradovi i općine, zbog čega se porez može razlikovati ovisno o lokaciji nekretnine.

Porez najčešće pogađa vlasnike druge nekretnine, apartmana, vikendica ili investicijskih stanova.

Budući da se radi o relativno novom sustavu oporezivanja, vlasnicima nekretnina preporučuje se da redovito prate promjene propisa i odluke lokalnih vlasti.

U slučaju pravnih pitanja vezanih uz poreze na nekretnine, kupnju nekretnina ili porezne obveze vlasnika nekretnina, preporučuje se konzultacija s odvjetnikom specijaliziranim za nekretninsko pravo i porezno pravo.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.