Porez na drugu nekretninu u Hrvatskoj: Potpuni pravni vodič za 2026.

Kupnja ili posjedovanje više od jedne nekretnine u Hrvatskoj otvara niz poreznih pitanja. Jedno od najčešćih je: koliki je porez na drugu nekretninu u Hrvatskoj?

Odgovor nije jednostavan jer ne postoji jedan jedini porez koji se naziva “porez na drugu nekretninu”. Umjesto toga, porezna obveza ovisi o nekoliko faktora:

• načinu stjecanja nekretnine (kupnja, nasljeđivanje, darovanje)
  
  
• namjeni nekretnine (stanovanje, iznajmljivanje, investicija)
  
  
• statusu kupca (fizička osoba, pravna osoba, strani državljanin)
  
  
• tome radi li se o novogradnji ili starogradnji
  
  
• načinu financiranja i prijenosa vlasništva

U ovom detaljnom vodiču objašnjavamo koliki je porez na drugu nekretninu, kada se plaća porez od 3% te kada se plaća PDV. Također ćemo otkriti postoji li porez na posjedovanje druge nekretnine, koje su porezne obveze kod iznajmljivanja te kako izbjeći najčešće pravne i porezne pogreške.

Što se smatra drugom nekretninom?

U pravnom i poreznom smislu, druga nekretnina znači svaka dodatna nekretnina koju osoba posjeduje uz svoju primarnu nekretninu.

To može biti:

• drugi stan
  
  
• kuća za odmor
  
  
• apartman za turistički najam
  
  
• zemljište
  
  
• poslovni prostor
  
  
• garaža ili parkirno mjesto

Važno je naglasiti da hrvatski porezni sustav ne razlikuje prvu i drugu nekretninu kod poreza na promet nekretnina.

Drugim riječima:

kupnja druge nekretnine oporezuje se jednako kao i kupnja prve nekretnine.

Razlika se pojavljuje u drugim situacijama, primjerice porezu na kuće za odmor, oporezivanju prihoda od najma te mogućim budućim reformama poreza na nekretnine.

Porez na promet nekretnina (3%)

Osnovni porez koji se plaća kod kupnje nekretnine u Hrvatskoj je porez na promet nekretnina.

On je reguliran Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18, 153/22).

Kolika je stopa poreza na drugu (i svaku sljedeću) nekretninu?

Prema članku 9. navedenog zakona:

porez na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine.

Primjer:

Kupujete stan za 250.000 €

Porez iznosi:

250.000 € × 3% = 7.500 €

Ovaj porez plaća kupac.

Kada se plaća porez na promet nekretnina?

Porez na promet nekretnina se plaća u sljedećim situacijama:

• kupnja starogradnje
  
  
• kupnja rabljenih stanova
  
  
• kupnja kuća
  
  
• kupnja građevinskog zemljišta
  
  
• kupnja poljoprivrednog zemljišta

Drugim riječima, većina kupnji nekretnina u Hrvatskoj oporezuje se stopom od 3%.

Tko određuje vrijednost nekretnine?

Vrijednost nekretnine procjenjuje Porezna uprava.

Ako smatra da je ugovorena cijena preniska, može odrediti veću tržišnu vrijednost ili dodatni porez.

To se često događa kod:

• kupnje unutar obitelji
  
  
• kupnje ispod tržišne cijene
  
  
• sumnjivih transakcija

Kada se umjesto poreza plaća PDV?

Kod kupnje novogradnje od investitora često se ne plaća porez na promet nekretnina, nego PDV.

To je uređeno kroz Zakon o porezu na dodanu vrijednost (PDV).

PDV se plaća ako:

1. nekretninu prodaje pravna osoba (investitor)
   
   
2. se radi o novoj nekretnini
   
   
3. prodaja je dio gospodarske djelatnosti

Standardna stopa PDV-a u Hrvatskoj iznosi 25%.

Međutim, kod stanova je PDV već uključen u prodajnu cijenu, pa kupac obično ne vidi posebnu stavku poreza.

Porez na drugu nekretninu: primjer

Kupujete stan u novogradnji za:

300.000 €

U toj cijeni već je sadržan PDV.

Kupac u tom slučaju ne plaća dodatnih 3% poreza na promet nekretnina.

Postoji li porez na drugu nekretninu?

Jedno od najčešćih pitanja je postoji li porez samo zato što posjedujete drugu nekretninu?

U Hrvatskoj trenutno ne postoji nacionalni porez na posjedovanje nekretnina poput onoga u mnogim EU državama.

Porez na nekretnine (od 2025. godine)

Od 1. siječnja 2025. godine u Hrvatskoj je uveden porez na nekretnine, koji je zamijenio dotadašnji porez na kuće za odmor. Ovaj porez uređen je Zakonom o lokalnim porezima.

Porez se plaća godišnje, a njegova visina ovisi o odluci jedinice lokalne samouprave (grad ili općina) na čijem se području nekretnina nalazi.

Zakonom je propisan raspon poreza:

• najmanje 0,60 € po m²
  
  
• najviše 8,00 € po m² korisne površine nekretnine.

Točan iznos određuje lokalna samouprava, uzimajući u obzir različite kriterije, primjerice:

• lokaciju nekretnine
  
  
• starost objekta
  
  
• dostupnost infrastrukture
  
  
• prisutnost dodatnih sadržaja.
  
  

Prihod od poreza na nekretnine dijeli se između lokalne i regionalne samouprave:

• 80 % pripada gradu ili općini
  
  
• 20 % pripada županiji.

Razlika između poreza na nekretnine i poreza na kuće za odmor

Do 31. prosinca 2024. godine u Hrvatskoj se primjenjivao porez na kuće za odmor, koji je mogao iznositi između 0,60 € i 5,00 € po m².

Od 2025. godine uveden je novi sustav oporezivanja s nekoliko važnih promjena:

1. porez na nekretnine obvezan je za sve gradove i općine
   
   
2. maksimalna stopa povećana je na 8 € po m²
   
   
3. prihod od poreza dijeli se između općine/grada i županije.

Na koje se nekretnine porez najčešće odnosi?

U praksi se porez na nekretnine najčešće primjenjuje na nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje, primjerice:

• vikendice
  
  
• kuće za odmor
  
  
• apartmane
  
  
• dodatne stanove.

U mnogim slučajevima upravo će druga nekretnina biti predmet ovog poreza.

Kako se utvrđuje porezna obveza?

Porez se obračunava prema korisnoj površini nekretnine (m²), a podaci se najčešće preuzimaju iz zemljišnih knjiga ili katastarske evidencije.

Porezna uprava ili nadležna lokalna jedinica izdaje rješenje o porezu, nakon čega je vlasnik dužan platiti porez u roku navedenom u rješenju.

Porez na turistički najam

Ako nekretninu koristite za turistički najam, porezni model je drugačiji. Većina privatnih iznajmljivača koristi paušalni porez.

Paušalni porez iznosi između 19 € i 199 € po krevetu godišnje, a točan iznos određuje grad ili općina.

Uz to se plaćaju i turistička pristojba te turistička članarina.

Porez kod prodaje druge nekretnine

Prodaja druge nekretnine može generirati dodatni porez.

Radi se o porezu na dohodak od kapitala.

Ovaj porez reguliran je Zakonom o porezu na dohodak.

Kada se plaća porez kod prodaje druge nekretnine?

Porez se plaća ako je nekretnina otuđena unutar dvije godine od dana njezine nabave ili ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja. Dohodak se utvrđuje kao razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, umanjena za troškove ulaganja i otuđenja.

Stopa poreza iznosi 24%.

Porez kod prodaje druge nekretnine: Primjer

Kupili ste stan za:

200.000 €

Prodali ga nakon godinu dana za:

240.000 €

Dobit:

40.000 €

Porez:

10% = 4.000 €

Ako nekretninu prodajete nakon više od 2 godine, porez se ne plaća.

Porez na drugu nekretninu: posebne situacije kod druge nekretnine

Postoji nekoliko situacija koje mogu značajno promijeniti porezne obveze.

1. Nasljeđivanje druge nekretnine

Ako naslijedite drugu nekretninu, obično ne plaćate porez ako ste:

• bračni partner
  
  
• dijete
  
  
• roditelj

To je regulirano Zakonom o porezu na promet nekretnina.

Ako nasljeđujete od:

• brata
  
  
• sestre
  
  
• rođaka
  
  
• drugih osoba

plaća se porez od 3%.

2. Darovanje druge nekretnine

Kod darovanja nekretnine vrijede slična porezna pravila.

Bliski članovi obitelji:

• supružnici
  
  
• djeca
  
  
• roditelji

oslobođeni su poreza.

Ostali primatelji darovanja plaćaju 3% poreza na promet nekretnina.

Moguće promjene poreza na nekretnine u Hrvatskoj

Pitanje poreza na nekretnine redovito se pojavljuje u poreznim reformama.

Hrvatska je jedna od rijetkih EU država koja nema klasični porez na nekretnine.

Europska komisija i OECD više puta su preporučili njegovo uvođenje.

Takav porez mogao bi:

• zamijeniti porez na kuće za odmor
  
  
• oporezivati sve nekretnine
  
  
• imati progresivnu stopu za drugu ili treću nekretninu
  
  

Međutim, za sada takav porez nije uveden.

Najčešće porezne greške kod kupnje druge nekretnine

Kupci često rade nekoliko tipičnih grešaka.

1. Pogrešno planiranje poreza

Mnogi kupci zaborave na:

• porez 3%
  
  
• javnog bilježnika
  
  
• odvjetnika
  
  
• zemljišnoknjižne pristojbe
  
  

Ukupni trošak kupnje može biti 4–7% vrijednosti nekretnine.

2. Neprovjerena vlasnička dokumentacija

Prije kupnje uvijek treba provjeriti:

• zemljišne knjige
  
  
• terete
  
  
• hipoteke
  
  
• legalnost objekta

3. Neprijavljivanje najma

Porezna uprava sve više kontrolira:

• turistički najam
  
  
• dugoročni najam

Neprijavljivanje prihoda može rezultirati kaznama ili retroaktivnim porezom.

Kako odvjetnik može pomoći kod kupnje druge nekretnine?

Angažiranje odvjetnika kod kupnje nekretnine može značajno smanjiti rizike.

Odvjetnik može:

• provjeriti vlasničku dokumentaciju
  
  
• analizirati kupoprodajni ugovor
  
  
• provjeriti terete i hipoteke
  
  
• savjetovati o poreznim obvezama
  
  
• zastupati kupca u postupku
  
  

Kod investicijskih nekretnina to je posebno važno.

Porez na drugu nekretninu: čest izvor nedoumica

Pitanje poreza na drugu nekretninu u Hrvatskoj često stvara zabunu jer ne postoji jedan jedinstveni porez koji se tako zove.

Umjesto toga, vlasnici druge nekretnine mogu imati nekoliko različitih poreznih obveza, uključujući:

• porez na promet nekretnina (3%)
  
  
• PDV kod kupnje novogradnje
  
  
• porez na prihod od najma
  
  
• porez na kapitalnu dobit kod prodaje
  
  

Ukupna porezna obveza ovisi o načinu stjecanja nekretnine, načinu korištenja, vremenu prodaje te lokalnim porezima.

Zbog kompleksnosti poreznog sustava, prije kupnje ili prodaje druge nekretnine preporučljivo je konzultirati stručnjake kako bi se izbjegli pravni i porezni rizici.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.