Porez na darovanje nekretnine: tko ga plaća, koliko iznosi i može li se izbjeći?

Darovanje nekretnine čest je pravni institut u obiteljskim odnosima – roditelji daruju stan djeci, supružnici međusobno uređuju imovinske odnose, a nerijetko se nekretnine daruju i drugim članovima obitelji. No, jedno od prvih pitanja koje se pritom postavlja jest: “Plaća li se porez na darovanje nekretnine i koliko iznosi?”

Odgovor nije jednoznačan bez analize konkretnog odnosa između darovatelja i obdarenika. U pravilu, darovanje nekretnine podliježe porezu na promet nekretnina po stopi od 3%. Međutim zakon predviđa važna oslobođenja, osobito za najuži krug obitelji.

U nastavku donosimo detaljan pravni vodič koji se temelji na važećim propisima Republike Hrvatske.

Želimo vam pružiti pravnu sigurnost prije sklapanja darovnog ugovora i spriječiti česte pogreške koje mogu dovesti do neočekivanih poreznih obveza ili kasnijih sudskih sporova.

Što je darovanje nekretnine prema hrvatskom pravu?

Darovanje je pravni posao kojim jedna osoba (darovatelj) bez naknade prenosi određenu imovinu na drugu osobu (obdarenika).

Ugovor o darovanju uređen je odredbama Zakona o obveznim odnosima.

Prema tom zakonu, darovanje je ugovor kojim se darovatelj obvezuje bez protučinidbe prepustiti drugoj osobi određenu imovinsku korist.

Posebna pravila kod darovanja nekretnine

Kod darovanja nekretnine vrijede dodatna formalna pravila:

• Ugovor mora biti u pisanom obliku.
• Potpisi stranaka moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika.
• Prijenos vlasništva nastaje tek uknjižbom u zemljišnim knjigama.

Zemljišnoknjižni aspekt uređen je prema Zakonu o zemljišnim knjigama.

Dakle, sam potpis ugovora ne znači prijenos vlasništva, već vlasništvo prelazi tek upisom u zemljišnu knjigu.

Plaća li se porez na darovanje nekretnine?

Da. U pravilu, darovanje nekretnine smatra se stjecanjem vlasništva i podliježe porezu na promet nekretnina.

Temelj za oporezivanje nalazi se u Zakonu o porezu na promet nekretnina.

Prema tom zakonu, porez se plaća na svako stjecanje vlasništva nad nekretninom, neovisno o tome je li riječ o kupoprodaji, zamjeni, darovanju ili drugom pravnom poslu.

Drugim riječima, činjenica da obdarenik nije platio kupoprodajnu cijenu ne znači da porez ne postoji.

Kolika je stopa poreza na darovanje nekretnine?

Stopa poreza na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine.

Važno je naglasiti da se porez ne obračunava prema simboličnoj vrijednosti iz ugovora, već prema tržišnoj vrijednosti koju utvrđuje Porezna uprava.

Kako se utvrđuje tržišna vrijednost nekretnine?

Postupak utvrđivanja porezne osnovice provodi se sukladno Općem poreznom zakonu.

Porezna uprava provodi sljedeće korake:

1. Analizira podatke iz ugovora.
2. Uspoređuje vrijednost s tržišnim podacima.
3. Po potrebi provodi procjenu.
4. Donosi porezno rješenje.

Ako porezni obveznik smatra da je tržišna vrijednost precijenjena, ima pravo podnijeti žalbu.

Tko plaća porez na darovanje nekretnine?

Porezni obveznik je obdarenik, tj. osoba koja prima nekretninu.

Darovatelj nema poreznu obvezu u smislu poreza na promet nekretnina.

Porezna uprava donosi rješenje kojim utvrđuje iznos poreza i rok za plaćanje.

Kada se NE plaća porez na darovanje nekretnine?

Najvažnije poglavlje odnosi se na zakonska oslobođenja.

Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, porez se ne plaća kada se nekretnina daruje:

1. bračnom drugu
2. izvanbračnom drugu (uz dokazivanje postojanja zajednice)
3. životnom partneru
4. djeci i roditeljima
5. posvojenicima i posvojiteljima

Tko NIJE oslobođen poreza na darovanje nekretnine?

Porez se plaća kod darovanja:

• braći i sestrama
• unucima
• tetama, ujacima, nećacima
• prijateljima

Stopa poreza na darovanje nekretnine tada iznosi 3%.

Porez na darovanje nekretnine: Primjeri izračuna

Primjer 1: Darovanje nekretnine bratu

Vrijednost stana: 200.000 €
Porez (3%): 6.000 €

Primjer 2: Darovanje nekretnine sinu

Vrijednost stana: 200.000 €
Porez: 0 €

Primjer 3: Darovanje nekretnine unuku

Vrijednost kuće: 300.000 €
Porez (3%): 9.000 €

Postupak prijave darovanja Poreznoj upravi

U praksi, javni bilježnik elektroničkim putem dostavlja ugovor Poreznoj upravi.

Postupak se vodi sukladno Općem poreznom zakonu.

Porezna uprava potom donosi rješenje, a rok za plaćanje određen je u tom rješenju.

Zašto nije pametno pokušati izbjeći porez na darovanje nekretnine

U praksi se ponekad pokušava prikriti kupoprodaja kao darovanje radi izbjegavanja poreza ili drugih obveza.

Takvo postupanje može predstavljati:

• simulirani pravni posao
• poreznu zlouporabu
• osnovu za porezni nadzor

Posljedice mogu uključivati dodatno razrezivanje poreza, zatezne kamate te čak i prekršajne kazne.

Porez na darovanje nekretnine opterećene hipotekom

Činjenica da je nekretnina opterećena hipotekom ne znači automatsko smanjenje porezne osnovice.

Hipoteka je sredstvo osiguranja tražbine i uređena je kroz Ovršni zakon.

Porez se obračunava prema tržišnoj vrijednosti, neovisno o postojanju tereta.

Darovanje nekretnine i nasljednopravne posljedice

Darovanje može imati ozbiljne posljedice u ostavinskom postupku.

Prema Zakonu o nasljeđivanju, dar se može uračunavati u nasljedni dio, a u određenim situacijama moguće je tražiti povrat dara ili pobijati dar zbog povrede nužnog dijela.

To je osobito važno kada darovatelj ima više nasljednika.

Može li se ugovor o darovanju nekretnine opozvati?

U određenim situacijama da.

Zakon o obveznim odnosima predviđa mogućnost opoziva dara zbog:

• grube nezahvalnosti
• osiromašenja darovatelja

Međutim, morate uzeti u obzir da opoziv nije automatski i zahtijeva pravni postupak.

Najčešće pogreške kod darovanja nekretnine

Pogreške pri darovanju nekretnine su česte, a uobičajeni uzroci su:

1. Pretpostavka da je svako obiteljsko darovanje oslobođeno poreza
2. Nepoznavanje nasljednopravnih posljedica.
3. Neprovjeravanje tereta u zemljišnim knjigama.
4. Pokušaj prikrivanja kupoprodaje.
5. Nepriprema dokumentacije za dokazivanje izvanbračne zajednice.

Porez na darovanje nekretnine: Često postavljana pitanja (FAQ)

Koliki je porez na darovanje nekretnine?

3% od tržišne vrijednosti, osim ako postoji zakonsko oslobođenje.

Plaća li se porez ako roditelj daruje stan djetetu?

Ne, jer su roditelji i djeca oslobođeni poreza.

Plaća li se porez kod darovanja između braće?

Da, 3%.

Tko plaća porez?

Obdarenik.

Može li Porezna uprava procijeniti veću vrijednost?

Da, ako utvrdi da je tržišna vrijednost viša.

Porez na darovanje nekretnine: postoje oslobođenja, ali i obveze

Porez na darovanje nekretnine u Hrvatskoj u pravilu iznosi 3%, ali zakon predviđa značajna oslobođenja za najuži krug obitelji.

Međutim, darovanje nekretnine nije samo porezno pitanje. Ono nosi zemljišnoknjižne posljedice, nasljednopravne implikacije te potencijalne rizike u slučaju spora među nasljednicima.

Zbog toga je prije sklapanja darovnog ugovora preporučljivo provesti cjelovitu pravnu analizu, osobito kada se radi o imovini veće vrijednosti ili složenim obiteljskim odnosima.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.