Javna dražba nekretnine: Sve što trebate znati

Javna dražba nekretnine jedan je od najvažnijih instituta u području ovršnog i stečajnog prava, jer predstavlja prisilnu prodaju nekretnine radi namirenja vjerovnika. U Hrvatskoj se takve dražbe provode elektroničkim putem putem sustava koji vodi Financijska agencija (FINA) i regulirane su prvenstveno kroz odredbe Ovršnog zakona.

U ovom članku detaljno objašnjavamo što je javna dražba nekretnine, kako funkcionira, koji su njezini pravni učinci, rizici te što sudionici moraju znati prije nego se odluče sudjelovati.

Što je javna dražba nekretnine?

Javna dražba nekretnine je prinudna prodaja nekretnine u ovršnom ili stečajnom postupku, kojoj je cilj namiriti vjerovnike ovršenika iz prodajne cijene nekretnine. U ovršnom postupku prodaja se najčešće provodi nakon što je u zemljišnu knjigu upisana ovrha radi naplate novčanog duga.

Danas se javne dražbe u Republici Hrvatskoj najčešće provode elektroničkom javnom dražbom (e-dražba) putem online sustava koji je uspostavljen od 1. siječnja 2015. godine.

U kojim situacijama dolazi do javne dražbe nekretnine?

Do prodaje nekretnine na javnoj dražbi najčešće dolazi kada:

• vjerovnik pokrene ovršni postupak protiv dužnika zbog neplaćenog duga,

• sud ili ovršni vjerovnik odredi prodaju nekretnine kako bi naplatio svoje potraživanje,

• u stečajnom postupku stečajni upravitelj odluči prodati imovinu radi namirenja vjerovnika.

Vrijednost nekretnine najprije se utvrđuje odgovarajućim zaključkom ovlaštenog procjenitelja ili sudskog vještaka, uzimajući u obzir relevantne terete i prava koja ostaju na nekretnini čak i nakon prodaje.

Kako funkcionira javna dražba nekretnine?

1. Pokretanje ovrhe i utvrđivanje vrijednosti

Prije samog nadmetanja, vjerovnik mora pokrenuti ovršni postupak i u zemljišnu knjigu uknjižiti prijedlog za ovrhu na nekretnini. Nakon toga ovršni ili sudski procjenitelj utvrđuje vrijednost nekretnine koja će biti osnova za određivanje početne cijene na dražbi.

2. Objavljuje se javna dražba nekretnine

Prodaja nekretnine obavlja se putem elektroničke javne dražbe. Sud objavljuje poziv za sudjelovanje u dražbi koji sadrži sve relevantne informacije o predmetu prodaje, uvjetima sudjelovanja i rokovima.

3. Jamčevina

Sudionici javne dražbe obično moraju pravodobno uplatiti jamčevinu prije početka dražbe. U obavijesti o dražbi navodi se iznos, način i rok uplate jamčevine. Ako sudionik ne uplati jamčevinu pravovremeno ili u propisanom iznosu, neće moći sudjelovati u nadmetanju.

4. Nadmetanje

Nadmetanje je proces u kojem potencijalni kupci predlažu svoje ponude. Ako je više sudionika, svatko može ponuditi veću cijenu dok se ne utvrdi najpovoljnija ponuda. Ako je samo jedan sudionik, često može kupiti nekretninu po početnoj cijeni.

5. Minimalne cijene na dražbi

Prema Ovršnom zakonu, minimalne prodajne cijene propisane su ovako:

• Prva elektronička javna dražba: nekretnina se ne može prodati ispod 4/5 (80%) utvrđene vrijednosti.

• Druga elektronička javna dražba: nekretnina se ne može prodati ispod 3/5 (60%) utvrđene vrijednosti.

• Ako se i na drugoj dražbi ne postigne prodaja, može se raspraviti daljnje postupanje.

6. Zatvaranje dražbe i dosuda

Elektronička javna dražba završava na unaprijed određeni rok. Nakon završetka dražbe, FINA bez odgode obavještava nadležni sud o rezultatima dražbe. Sud potom donosi rješenje o dosudi nekretnine kupcu koji je ponudio najveću cijenu i ispunio sve formalne uvjete. Rješenje o dosudi objavljuje se na oglasnoj ploči suda i na mrežnim stranicama relevantnih institucija.

Elektronička javna dražba nekretnine: FINA sustav

Elektronička javna dražba putem e-Dražbe omogućuje:

• pregled i nadmetanje nekretnina online,

• transparentnost postupka,

• besplatan pristup javno dostupnim informacijama o predmetima prodaje.

Putem sustava zainteresirani kupci mogu pratiti oglase, uvjete i tijek dražbi kroz Očevidnik nekretnina i pokretnina te se registrirati za sudjelovanje u nadmetanju.

Javna dražba nekretnine: rizici i pravne posljedice

Kupnja nekretnine na javnoj dražbi može izgledati financijski privlačna, ali nosi značajne rizike:

Tereti i prava trećih osoba

Nekretnina može biti opterećena pravima trećih osoba (npr. založna prava, služnosti) koja ostaju čak i nakon prodaje. Nužno je provjeriti stanje u zemljišnim knjigama prije sudjelovanja u dražbi.

Posjed i deložacija

Ako nekretnina nije u posjedu prodavatelja ili ako postoje stanari, novi vlasnik mora provesti postupak iseljenja kroz sudski ili ovršni postupak što može biti dugotrajnije i dodatno skupo.

Financijska i procesna odgovornost

Uspješan kupac obvezan je u propisanom roku platiti kupoprodajnu cijenu i preuzeti nekretninu. Neispunjenje ovih obveza može dovesti do poništenja dosude i gubitka jamčevine.

Prava i zaštita ovršenika kod javne dražbe nekretnine

Ovršeni vlasnik nekretnine ima zakonska prava:

• može dati prijedlog za zaštitu svojih prava u ovršnom postupku,

• može predložiti odgodu ovrhe u određenim slučajevima (npr. kada je nekretnina jedini dom),

• ako je nekretnina nužna za stambene potrebe, može imati pravo na korištenje kao najmoprimac u određenom razdoblju nakon prodaje sukladno Ovršnom zakonu.

Može li se zaustaviti javna dražba nekretnine?

Javnu dražbu nekretnine moguće je zaustaviti ili odgoditi samo ako se:

1. dug namiri prije prodaje cijele nekretnine,

2. postigne sporazum s vjerovnikom,

3. sud u skladu sa zakonom donese odluku o obustavi ovrhe prije početka prodaje.

Takve situacije zahtijevaju pravnu strategiju i pravnu zaštitu u tijeku ovršnog postupka.

Porezne obveze kod kupnje nekretnine na javnoj dražbi

Kupac nekretnine na dražbi obično je obvezan platiti porez na promet nekretnina sukladno važećim poreznim propisima, osim ako se nekretnina ne prodaje u postupku u kojem bi bila obuhvaćena posebna pravila oporezivanja. Pravne posljedice poreznog tretmana trebaju se dodatno analizirati prije kupnje.

Javna dražba nekretnine je prilika, ali i rizik

Javna dražba nekretnine predstavlja složen i formalno zahtjevan pravni postupak s brojnim rizicima i pravnim posljedicama. Prije sudjelovanja u dražbi uvijek vam preporučujemo:

• proučiti proces i zakonske uvjete,

• provjeriti terete i stanje nekretnine u zemljišnim knjigama,

• analizirati poslovne i pravne rizike te

• u slučaju dvojbe zatražiti pravni savjet.

Pravni stručnjak može pomoći u due diligence analizi, pripremi dokumentacije i zastupanju u postupku, što je osobito važno kod visokovrijednih nekretnina ili složenih ovršnih situacija.  

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.