Solemnizacija ugovora: što je, cijena i postupak

Koji ugovori se najčešće solemniziraju?

Najčešće se solemniziraju:

• ugovori o kreditu
• kupoprodajni ugovori
• ugovori o najmu

Razlog tome je pravna sigurnost i mogućnost ovrhe.

Solemnizacija kredita

Solemnizacija ugovora o kreditu standardna je praksa u bankarskom poslovanju. Gotovo uvijek predstavlja uvjet za isplatu kredita, osobito kada se radi o stambenim kreditima.

Razlog za to leži u činjenici da solemnizirani ugovor postaje ovršna isprava. To znači da banka, u slučaju neplaćanja obveza, može pokrenuti ovršni postupak bez potrebe za dugotrajnim sudskim postupkom.

Za korisnika kredita to ima značajne posljedice. S jedne strane, solemnizacija osigurava pravnu jasnoću ugovora i potvrdu da su svi uvjeti poznati i razumljivi. S druge strane, ona nosi i određeni rizik jer omogućuje bržu prisilnu naplatu duga.

Zbog toga je posebno važno prije solemnizacije pažljivo proučiti sve odredbe ugovora, uključujući kamatne stope, rokove otplate i eventualne dodatne troškove.

Solemnizacija kupoprodajnog ugovora

Solemnizacija kupoprodajnog ugovora o nekretnini nije uvijek zakonski obvezna, ali se često koristi kao dodatni sloj pravne sigurnosti, osobito kod transakcija veće vrijednosti.

U praksi, solemnizacija omogućuje:

1. dodatnu kontrolu ugovora od strane javnog bilježnika
2. smanjenje rizika od pravnih nedostataka
3. jaču pravnu zaštitu u slučaju spora

Osim toga, u određenim situacijama može se koristiti kako bi se osiguralo izvršenje obveza iz ugovora, primjerice isplata kupoprodajne cijene ili predaja nekretnine.

Iako nije nužna u svakom slučaju, solemnizacija kupoprodajnog ugovora često se preporučuje kada postoji povećan pravni ili financijski rizik.

Solemnizacija ugovora o najmu

Solemnizacija ugovora o najmu najčešće se koristi kao sredstvo zaštite najmodavca, osobito kod dugoročnih najamnih odnosa ili najma poslovnih prostora.

Ako je ugovor o najmu solemniziran, najmodavac može u određenim situacijama brže ostvariti svoja prava, primjerice u slučaju neplaćanja najamnine ili potrebe za iseljenjem najmoprimca.

To znači da se izbjegava dugotrajan sudski postupak, što je u praksi često presudna prednost.

S druge strane, i najmoprimac ima korist od jasno definiranih prava i obveza, budući da solemnizacija osigurava da su uvjeti ugovora pravno provjereni i transparentni.

Zbog toga solemnizacija ugovora o najmu može biti korisna za obje strane, osobito kada se radi o pravno ili financijski značajnijim odnosima.

Razlika između ovjere potpisa i solemnizacije

Jedna od najčešćih zabluda odnosi se na razliku između ova dva postupka.

Ovjera potpisa potvrđuje identitet potpisnika te ne provjerava sadržaj.

Solemnizacija provjerava sadržaj ugovora, upozorava na pravne posljedice te daje ugovoru jaču pravnu snagu.

Postupak solemnizacije ugovora

Postupak solemnizacije odvija se kod javnog bilježnika.

Uključuje:

1. provjeru identiteta stranaka
2. pregled ugovora
3. čitanje i objašnjenje sadržaja
4. upozorenje na pravne posljedice
5. potpisivanje ugovora

Bilježnik je dužan osigurati da stranke razumiju što potpisuju.

 Solemnizacija ugovora – cijena

Cijena solemnizacije ugovora određuje se prema vrijednosti pravnog posla i regulirana je propisima koji uređuju javnobilježničke usluge.

U pravilu se radi o tarifnom sustavu, što znači da javni bilježnik ne određuje cijenu proizvoljno, već u skladu s važećim pravilima.

Kod ugovora manje vrijednosti, trošak solemnizacije može biti relativno nizak i iznositi nekoliko desetaka eura. Međutim, kod ugovora veće vrijednosti, osobito kod kredita ili kupoprodaje nekretnina, trošak može doseći nekoliko stotina eura, pa i više, ovisno o vrijednosti transakcije.

Važno je naglasiti da ukupni trošak može uključivati i dodatne stavke, poput:

• troškova ovjere potpisa
• izrade primjeraka ugovora
• eventualnih dodatnih javnobilježničkih radnji

Zbog toga se preporučuje unaprijed provjeriti okvirni iznos troškova, osobito kod većih pravnih poslova.

Javnobilježnička tarifa i solemnizacija ugovora

Troškovi solemnizacije uređeni su propisom poznatim kao Javnobilježnička tarifa, koji detaljno definira način obračuna naknada za javnobilježničke usluge.

Tarifa se temelji na vrijednosti pravnog posla, što znači da će iznos koji plaćate ovisiti o:

• vrijednosti nekretnine ili kredita
• složenosti ugovora
• broju uključenih stranaka

Osim osnovne naknade za solemnizaciju, mogu se obračunati i dodatni troškovi za pojedine radnje, poput sastavljanja ili ovjere dodatnih izjava.

Važno je istaknuti da javni bilježnici nemaju slobodu proizvoljnog određivanja cijena, već su dužni primjenjivati javnobilježničku tarifu, čime se osigurava transparentnost i pravna sigurnost za stranke.

Može li se solemnizirani ugovor osporiti?

Iako solemnizirani ugovor ima pojačanu pravnu snagu i često predstavlja ovršnu ispravu, to ne znači da je apsolutno neosporiv.

I dalje postoji mogućnost osporavanja takvog ugovora, ali pod strožim uvjetima nego kod običnih ugovora.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, ugovor se može osporiti u slučajevima kada postoje ozbiljni nedostaci u njegovom nastanku ili sadržaju. To uključuje situacije poput:

• prijevare, kada je jedna strana dovedena u zabludu
• prisile ili prijetnje, koje su utjecale na slobodu volje
• bitne zablude o ključnim elementima ugovora

U praksi, međutim, činjenica da je ugovor solemniziran znači da je javni bilježnik već potvrdio da su stranke bile upoznate s njegovim sadržajem i pravnim posljedicama.

Upravo zbog toga sudovi često polaze od pretpostavke da su ugovorne strane svjesno i informirano pristupile sklapanju ugovora.

To značajno otežava dokazivanje suprotnog, pa je teret dokazivanja na onoj strani koja osporava ugovor.

Solemnizacija ugovora – često postavljana pitanja (FAQ)

Što je solemnizacija ugovora?

Solemnizacija ugovora je postupak kojim javni bilježnik potvrđuje sadržaj ugovora, identitet stranaka i njihovu svijest o pravnim posljedicama, čime ugovor može dobiti snagu ovršne isprave.

Koliko košta solemnizacija ugovora?

Cijena solemnizacije ovisi o vrijednosti ugovora i određuje se prema javnobilježničkoj tarifi. U praksi se trošak kreće od nekoliko desetaka do nekoliko stotina eura.

Je li solemnizacija ugovora obavezna?

Solemnizacija nije uvijek obvezna, ali je u praksi često nužna kod kreditnih ugovora i preporučljiva kod složenijih pravnih poslova radi veće pravne sigurnosti.

Što znači da je ugovor ovršan?

Ovršan ugovor omogućuje vjerovniku da pokrene ovrhu bez sudskog postupka, odnosno da prisilno naplati dug putem ovršnog postupka.

Može li se solemnizirani ugovor poništiti?

Da, ali samo u iznimnim slučajevima poput prijevare, prisile ili bitne zablude. U praksi je osporavanje otežano jer se pretpostavlja da su stranke razumjele ugovor prije potpisivanja.

Solemnizacija ugovora nosi pravnu sigurnost, ali i odgovornost

Solemnizacija ugovora nije samo formalnost.

Radi se o postupku koji povećava pravnu sigurnost i ubrzava naplatu, ali i nosi ozbiljne posljedice.

Zbog toga je važno razumjeti ugovor i zatražiti pravni savjet od stručnjaka.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.