Darovni ugovor za nekretninu: Sve što trebate znati u 2026.

Darovni ugovor za nekretninu jedan je od najčešćih pravnih načina prijenosa vlasništva u Hrvatskoj, osobito unutar obitelji. Roditelji daruju stan djeci, supružnici uređuju imovinske odnose, a nekretnine se često prenose i među drugim članovima obitelji bez naknade.

Iako se na prvi pogled čini jednostavnim, darovni ugovor nosi niz pravnih, poreznih i nasljednopravnih posljedica koje je potrebno razumjeti prije njegova sklapanja.

U ovom vodiču ćete saznati:

• što je darovni ugovor za nekretninu
• kada se koristi
• kako se sklapa
• kako se prenosi vlasništvo
• koliki su porezi i troškovi
• može li se darovni ugovor opozvati
• koji su pravni rizici darovanja nekretnine

Što je darovni ugovor za nekretninu?

Darovni ugovor je ugovor kojim jedna osoba, darovatelj, bez naknade prenosi vlasništvo određene nekretnine na drugu osobu, daroprimatelja.

Za razliku od kupoprodajnog ugovora, kod darovanja ne postoji protučinidba. Drugim riječima, daroprimatelj ne plaća kupoprodajnu cijenu niti daje bilo kakvu drugu naknadu za nekretninu.

U pravnom smislu, darovanje predstavlja jednostrano imovinsko raspolaganje koje ima za posljedicu trajni prijenos vlasništva.

Važno je naglasiti da se darovni ugovor za nekretninu razlikuje od darovanja pokretnih stvari jer uključuje dodatne formalnosti i pravne posljedice, osobito u vezi s upisom u zemljišne knjige.

Koji zakon uređuje darovni ugovor za nekretninu?

Darovni ugovor uređuje više propisa koji zajedno čine pravni okvir darovanja nekretnine.

Osnovni zakon koji uređuje darovanje jest Zakon o obveznim odnosima. Ovaj zakon definira pravila darovanja, uvjete valjanosti ugovora te mogućnosti opoziva dara.

Prijenos vlasništva nad nekretninom uređen je Zakonom o zemljišnim knjigama. Prema ovom zakonu, vlasništvo nad nekretninom stječe se tek upisom u zemljišne knjige.

To znači da potpisivanje darovnog ugovora samo po sebi nije dovoljno za prijenos vlasništva.

Mora li darovni ugovor za nekretninu biti ovjeren kod javnog bilježnika?

Darovni ugovor za nekretninu mora biti sastavljen u pisanom obliku, a potpisi stranaka moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika.

Bez ovjere potpisa nije moguće provesti upis vlasništva u zemljišne knjige.

U praksi se često koristi i solemnizacija ugovora, kojom javni bilježnik dodatno potvrđuje pravnu valjanost ugovora.

Ova razlika je važna, jer ovjera potpisa potvrđuje identitet stranaka, a solemnizacija potvrđuje pravnu sigurnost ugovora.

Kako izgleda darovni ugovor za nekretninu?

Darovni ugovor mora sadržavati određene ključne elemente kako bi bio pravno valjan i primjenjiv u praksi.

U pravilu uključuje:

1. podatke o darovatelju i daroprimatelju
2. točan opis nekretnine
3. izjavu darovatelja o darovanju
4. izjavu daroprimatelja o prihvaćanju dara
5. zemljišnoknjižnu klauzulu

Zemljišnoknjižna klauzula posebno je važna jer omogućuje upis vlasništva u zemljišne knjige. 

Bez nje daroprimatelj neće moći postati vlasnik nekretnine.

Kako se prenosi vlasništvo nakon darovnog ugovora?

Prijenos vlasništva nad nekretninom ne događa se samim potpisivanjem ugovora.

Nakon sklapanja darovnog ugovora potrebno je:

• podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige
• dostaviti ugovor i potrebnu dokumentaciju
• čekati odluku zemljišnoknjižnog suda

Tek nakon što sud odobri upis, daroprimatelj postaje vlasnik nekretnine. Ovaj postupak provodi se sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama.

Koliki je porez na darovni ugovor za nekretninu?

Darovanje nekretnine u pravilu podliježe porezu na promet nekretnina.

Porezna stopa iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine.

Ova obveza proizlazi iz Zakona o porezu na promet nekretnina. Porezni obveznik je daroprimatelj, odnosno osoba koja prima nekretninu.

Kada se ovaj porez ne plaća?

Zakon predviđa određena oslobođenja od poreznih nameta na darovanje nekretnine.

Porez se ne plaća kada se nekretnina daruje između članova uže obitelji, primjerice roditelja i djece, supružnika te bračnih i izvanbračnih partnera.

U drugim slučajevima, primjerice kod darovanja između braće ili drugih osoba, porez se plaća.

Može li se darovni ugovor za nekretninu opozvati?

Darovni ugovor nije uvijek konačan.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, darovatelj može opozvati dar u određenim situacijama.

Najčešći razlozi za ovo su gruba nezahvalnost daroprimatelja ili teško pogoršanje financijskog stanja darovatelja.

Opoziv darovanja nije automatski i obično zahtijeva sudski postupak.

Darovni ugovor za nekretninu i nasljedstvo

Darovanje nekretnine može imati značajan utjecaj na nasljedne odnose.

Prema Zakonu o nasljeđivanju, dar se može uračunati u nasljedni dio.

To znači da darovanje može utjecati na podjelu imovine među nasljednicima, pravo na nužni dio i mogućnost osporavanja darovanja.

U praksi su sporovi oko darovanja česti, osobito kada postoji više nasljednika.

Koji su rizici darovnog ugovora?

Darovni ugovor za nekretninu nosi određene pravne rizike Najvažniji na koje je potrebno obratiti pažnju su:

1. gubitak kontrole nad nekretninom
2. nemogućnost jednostavnog povrata
3. porezne posljedice
4. sporovi među nasljednicima

Upravo zbog toga darovanje treba pažljivo planirati.

Darovni ugovor ili kupoprodaja?

U praksi se često postavlja pitanje treba li koristiti darovni ili kupoprodajni ugovor.

Darovni ugovor koristi se kada:

• nema naknade
• postoji obiteljski odnos
• Kupoprodajni ugovor koristi se kada postoji tržišna transakcija.

Izbor ovisi o konkretnoj situaciji i pravnim ciljevima stranaka.

Koliki su troškovi darovnog ugovora za nekretninu?

Troškovi darovanja koje morate uzeti u obzir su trošak javnog bilježnika, trošak odvjetnika, porez (ako postoji) te troškovi upisa u zemljišne knjige.

Ukupan trošak ovisi o vrijednosti nekretnine i složenosti slučaja.

Kako izbjeći pravne probleme kod darovanja?

Kako bi se izbjegli problemi kod darovanja nekretnine, preporučuje se:

1. provjeriti vlasništvo nekretnine
2. jasno definirati ugovor
3. pravodobno provesti upis u zemljišne knjige
4. razmotriti porezne i nasljedne posljedice
5. zatražiti pravni savjet

Često postavljana pitanja (FAQ)

Što je darovni ugovor za nekretninu?

Darovni ugovor za nekretninu je ugovor kojim darovatelj bez naknade prenosi vlasništvo nekretnine na daroprimatelja. Riječ je o pravnom poslu uređenom odredbama Zakon o obveznim odnosima, a prijenos vlasništva provodi se upisom u zemljišne knjige.

Plaća li se porez na darovni ugovor?

U pravilu se plaća porez na promet nekretnina u visini od 3% tržišne vrijednosti nekretnine, sukladno Zakon o porezu na promet nekretnina.

Međutim, porez se ne plaća kod darovanja između članova uže obitelji, primjerice između roditelja i djece ili između supružnika.

Mora li se darovni ugovor ovjeriti kod javnog bilježnika?

Da. Darovni ugovor za nekretninu mora biti sastavljen u pisanom obliku, a potpisi stranaka moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika. Bez ovjere potpisa nije moguće izvršiti upis vlasništva u zemljišne knjige.

Može li se darovni ugovor poništiti?

Darovni ugovor se u pravilu ne može jednostavno poništiti, ali se može opozvati u određenim situacijama propisanim zakonom, primjerice zbog grube nezahvalnosti daroprimatelja ili pogoršanja financijskog stanja darovatelja. Opoziv darovanja najčešće zahtijeva sudski postupak.

Kako prenijeti vlasništvo nakon darovanja?

Nakon sklapanja darovnog ugovora potrebno je podnijeti prijedlog za upis vlasništva u zemljišne knjige nadležnom sudu. Vlasništvo nad nekretninom prelazi na daroprimatelja tek nakon provedenog upisa, sukladno Zakon o zemljišnim knjigama.

Darovni ugovor za nekretninu zahtijeva pažljivo planiranje

Darovni ugovor za nekretninu može biti jednostavan način prijenosa vlasništva, ali nosi ozbiljne pravne posljedice.

Prije nego što se uputite u darovanje nekretnine, važno je da uzmete u obzir pravni okvir darovanja, postupak prijenosa vlasništva, porezne obveze te nasljednopravne učinke.

Prije sklapanja darovnog ugovora preporučuje se konzultacija s odvjetnikom kako bi se osigurala pravna sigurnost i izbjegli potencijalni sporovi.

Odvjetničko društvo Planinić i partneri d.o.o.